谢逸枫:1400万广州人欲哭无泪!房价一周年调控后买房更贵了!

来源:屠夫地产     作者:    时间:2018-03-29 08:55:50  

文/谢逸枫


“史上最严楼市调控潮”已满一周年,值得光荣的是广州房价同比降低1.34%,终于调控奏效了。悲剧的是为什么1449.84万广州人欲哭无泪,老谢研究数据发明,房价一周岁尾控后,买房更贵了。因为首付增长好几成邮攀利率上调10%-20%以上及房价下跌1.4%毫无意义。推敲到广州一向实施限价、限签的┞服策限制,加上彀签滞后性、构造性的身分,房价本质上根本没有下跌,反而因利率与削价及税费的增长变相的上涨。

第一是市场量价:根据阳构嘁舻数据显示,大年夜2017年3月17日至2018年3月14日,广州一手楼网签成交80963套,均价为16509元/平方米。成交套数同比2016年3月17日至2017年3月14日的131149套削减50186套,同比降低38.27%;均价方面,则同比削减224元/平方米,同比降低1.34%。这一年来,广州一手室庐成交量大年夜跌近四成,个中越秀、荔湾和白云跌超7成,南沙和增城跌幅最小,但也跌逾2成。受限价、限签以及双合一致身分影响,很多购房者反竽暌钩网签价并不克不及真正反竽暌钩市场情况。


据阳构嘁舻数据显示,3.17调控周年广州一手楼网签成交80963套,同比新政前一年同期131149套削减50186套,同比降低38.27%!自3月赶搭政策尾班车,网签量创汗青上第二高的15798套后,一手成交套数随后大年夜幅度下滑,往后的九个月平均网签只有6000多套。在2018年2月广州一手室庐情况更是昏暗。2月成交3230套,环比削减41%,同比削减54%。综不雅近五年2月同期,本年2月为近五年一手室庐成交量最低点。



第二是新房去化周期拉长一倍。伴跟着“317新政”等系列调控政策的出台,广州一手室庐成交速度减缓,去化周期也开端赓续拉长。根据最新数据显示,2018年2月,广州一手室庐库存62070套,去化周期达到了10个月。大年夜去化周期来看,全市最高的是海珠区,今朝去化周期已达到32.6个月,其次是荔湾区 的28 .9个月。而去化周期最低的则集中在东部的增城撼迤埔区,仅为4.6个月和6.4个月。

克而瑞数据显示,截止到2018年2月28日,广州一手室庐库存量达787.28万平旦,共62070套,今朝去化周期为10个月,低于12个月的安然库存标准。固然去化周期低于安然库存标准,但今朝全市库存量算是处于近年来高位了。2017年3月,受“史上最严限购政策影响”,该月成交量创近年来新低,仅52569套,直到9月,广州一手库存量才重上6万套。10遭受国庆影响,库存有些许回落,但降幅异常小。11月开端至今,库存套数均保持在6万套以上,常居高位。

而银行方面,3月份美联储加息的可能性极大年夜,我国央行极有可能随之公开市场操作来调节利率, 彼时银行的资蕉旧本会随之上升,必定也会大年夜房贷利率方面进行弥补。并且, 跟着“租购并举”的房地产政策实施,租房产品的┞服策红利开端浮现,各大年夜银行资金往租房贷款方面分流, 这就会借居减弱了购房贷款方面的供给才能。因疵苡锫来,银行房贷利率极有可能会持续上浮。


而去化周期方面,2017年3月,因为成交暴涨,导致去化周期降到近年最低位,仅剩5.4个月。但因为调控政策持续发酵,一手室庐成交赓续受到克制,所以去化周期赓续变长。大年夜数据可知,2017年3月至今,广州一手室庐去化周期已持续11个月变长。细看到各区情况,今朝花都区和南沙区的库存套数最多,跨越了1.5万套。黄埔区和增城区两区的总库存套数也在10000-15000套之间。

第三是调控政策:2018年3月17日是“3·17”楼市调控周年,限购、限贷、限售、限价、限签、限商的六限楼市,并且房贷利率周全上升。到2018年3月30日,又是对应2017年3月30日的调控一周年。广州宣布严格的楼市调控新政,包含非广州户籍购房资格大年夜3年社保上升到5年,以及小我购房按揭贷款恢复认房又认贷等。2017年3月17日晚,广州市宣布《关于进一步完美我市房地产市场安稳健康成长政策的通知》,进一步完美商品住房限购和差别化信贷政策,促进房地产市场安稳健康成长。


限购:1.本地户籍居平易近限购2套;2.本市户籍独身单身(含离异)人士限购1套;3.非本市户籍居平易近家庭持续缴满5年个税或社保,限购1套;4.大年夜化、增城仍;5.境外机构和小我购房按照现行政策。限贷,1.无房无贷(过)者,首付低3成;2.无房有贷款记录者,通俗住房首付低4成,非通俗住房首付低7成,3.有房无贷款记录者/首套房贷还清者,首付低5成;4.首套未还清者,首付低7成;5.有范钥跪非通俗商品房,首付低7成。

具体来看,本市户籍居平易近家庭持续履行限购2套住房(含新建商品住房和二手住房)的┞服策,而本市户籍成年独身单身(含离异)人士则限购1套住房。个中限外政策收紧为严格,非本市户籍居平易近家庭限购1购,且须要供给购房之日前5年持续缴税或社保的证实。广州宣布的调控新政也明白采取“认房又认贷”办法,同时提到贸易银行、小额贷款机构、互联网金融机构、信任 公司等各类金融营业经营者,不得对购房首付款发放贷款或变相发放贷款。


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